Очень долго длился спор между Управлением Росреестра по Орловской области (ранее ФРС) и гражданами желающими продать свою недвижимость.
Казалось бы, что здесь сложного? нашёл покупателя и продал, но не так всё просто, если есть второй сособственник, то по закону ему необходимо предложить первому купить указанную недвижимость.
А если он всячески не хочет чтобы вы продавали свою долю кому бы то ни было и сам покупать не хочет, вот тогда начинается беготня и постоянное общение с почтой, нотариусом, Управлением Росеерестра и прочее и прочее…
Практически такая же проблема возникает, если Ваш сособственник лишь номинально существует, но где он находится никому не известно, при этом Вам повезёт если он хоть где-нибудь официально зарегистрирован, а если нет, то проблем неизбежать.
Вернёмся к закону, который указывает, что согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу положений части 2 указанной статьи, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не. приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной, регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
По смыслу положений пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.
Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием, подтверждающим факт передачи информации определенному лицу. В свидетельстве указывается содержание переданного заявления, а также, в необходимых случаях, содержание и дата поступившего ответа на это заявление либо сведения о том, что ответ в установленный срок не поступил.
Так вот, мои клиенты в соответствие с данной нормой закона обратились к нотариусу, который подготовил соответствующее уведомление и направил сособственнику «Г», но он гражданин «Г» («Г»- это первая буква фамилии) в категоричной форме отказался получать данное уведомление, при этом не открывал дверь почтальону.
Шло время, мои клиенты направляли телеграммы, звонили гражданину «Г», но он продолжал выполнять своё намерение не дать моим доверителям совершить сделку.
Прошло более месяца, уведомление нотариуса вернулось в связи с истечением срока хранения.
Клиенты оформили сделку и обратились за регистрацией в Управление Росреестра по Орловской области, но сделку приостановили по причине не представления на регистрацию письменного отказа гр. «Г» от права преимущественной покупки.
Данное обстоятельство вынудило нас обратиться в суд с требованиями признать действия Управления Росреестра незаконными, так как продавцами были соблюдены все требуемые действия по уведомлению гр. «Г».
16 апреля 2013 года судом заявление удовлетворено и действия Управления Росреестра признаны незаконными, при этом суд счёл наши доводы убедительными.
Справедливости ради, нужно сказать о том, что ранее уже возникали такие случаи и продавцы либо шли на уступки сособственникам, уговаривая их, либо продавая им их долю по цене ниже той, которую они могли бы получить, либо вообще отказывались от идеи продажи.
Был и другой выход при такой ситуации, продавцам предлагали «сходить» в суд и «установить факт надлежащего уведомления сособственника» и лишь после этого идти и регистрировать сделку, но считаю, что данный способ не только устанавливает для продавца дополнительные обязанности не предусмотренные законом, но и противоречит ГПК РФ, так как согласно последнему «установить факт надлежащего уведомления» невозможно.
Как я уже сказал, Управление росреестра возлагали, в таких случаях, на продавцов дополнительные обязанности, не предусмотренные ГК РФ, так как ст. __ ГК РФ предусматривает лишь…, что недопустимо.
Фактически добросовестный продавец должен был идти в суд и доказывать свою добросовестность.
Но на этом всё не закончилось и представитель Управления Росреестра обжаловал постановление суда первой инстанции, но и суд апелляционной инстанции нас поддержал и в настоящее время решение суда первой инстанции вступило в законную силу, регистрация прошла успешно.
Конечно, гипотетически у наших оппонентов есть право дальнейшего обжалования, но считаю, что и дальше суды поддержат добросовестных продавцов и помогут им избежать дополнительных трат времени, денег, нервов, в конце концов, и исключат зависимости их от других сособственников.
Вот такая интересная практика в наших судах…
